Non è raro sentire di chi vende la prima casa prima che passino cinque anni dall’acquisto e si ritrova con qualche grana fiscale, specie se ha approfittato del bonus prima casa. Il punto da considerare bene riguarda soprattutto i tempi e le modalità per non perdere l’agevolazione, soprattutto quando si pensa di acquistare un altro immobile entro dodici mesi dalla vendita. Ecco, non basta firmare un contratto preliminare per salvarsi, la legge è più severa di quanto si immagini.
Gli ultimi chiarimenti sono chiari: occorre arrivare al rogito, all’atto definitivo – niente è valido solo con il preliminare – per non decadere dal bonus fiscale. La normativa richiede che la nuova casa diventi residenza entro un anno dalla cessione della prima. Dunque: si può avere un compromesso, ma senza l’atto finale si rischia di perdere le agevolazioni e dover restituire imposte con gli interessi, senza scampo.
La regola in questione si trova nella Nota II-bis, allegata al Testo unico dell’imposta di registro, che stabilisce come la decadenza scatti se, nei cinque anni successivi all’acquisto agevolato, si vende senza comprare subito un altro immobile da destinare a residenza principale. È una disposizione applicata rigorosamente – specie nelle grandi città, dove la rotazione abitativa è alta e le tempistiche vanno calibrate con attenzione.
Un dettaglio che spesso passa in secondo piano riguarda il valore fiscale del solo preliminare: non è sufficiente per far valere il riacquisto. In pratica, il preliminare lega le parti a un futuro passaggio di proprietà, ma non ne sposta i termini. Chi si affida solo a questo per mantenere il bonus prima casa potrebbe ritrovarsi a dover pagare inaspettati conguagli fiscali e interessi.
Il ruolo del ravvedimento operoso in caso di decadenza dall’agevolazione
Se si perde il diritto alle agevolazioni sulla prima casa, il ravvedimento operoso può rimettere le cose a posto, limitando problemi con il fisco. È una strada che permette di regolarizzare la propria posizione pagando la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, più gli interessi di mora, evitando così sanzioni più pesanti. Serve però agire con pochi indugi, entro un anno dalla vendita.
Chi vuole utilizzare il ravvedimento deve presentare una specifica richiesta all’ufficio dove è stato registrato l’atto di vendita, dichiarando che non ha intenzione di acquistare un’altra casa nei tempi fissati. Così, l’ente tributario recupera quanto dovuto senza aggiungere penalità. Spesso questa opzione è trascurata – eppure può salvare da guai fiscali, soprattutto se il riacquisto non si fa o si decide di rinunciare.
Nel mercato immobiliare delle grandi città, dove tutto si muove veloce e cambia spesso, questa prassi può fare la differenza tra una spesa fiscale contenuta e sanzioni salate. Se si presenta la domanda troppo tardi o non si comunica nulla, allora purtroppo si rischiano oneri più elevati e difficoltà con il fisco, aspetti che – diciamolo – spesso vanno fuori dalla portata di chi segue il mercato sul campo.
Le nuove tempistiche per la vendita e il riacquisto dell’immobile preposseduto
Negli ultimi tempi la legge di Bilancio ha allungato da uno a due anni il tempo per vendere l’immobile preposseduto da chi ha beneficiato del bonus prima casa. Vale per chi ha già comprato un altro immobile agevolato e deve sbarazzarsi della vecchia abitazione entro il nuovo termine.
Questa proroga è pensata soprattutto per chi si trova nella situazione di dover vendere una seconda casa con bonus, per poterne acquistare una nuova. Serve quindi molta attenzione per non perdere i vantaggi fiscali, anche se restano fermi il limite dei cinque anni per evitare la decadenza e il vincolo del riacquisto entro dodici mesi dalla vendita, regole rigide e senza scappatoie.
Le interpretazioni ufficiali ribadiscono che le norme agevolative si applicano senza possibilità di estensioni improprie. Anche con la nuova scadenza bisogna tenere d’occhio tutte le condizioni – e rispettarle – per non veder sfumare il bonus prima casa. E poi, basta un dettaglio – come spesso accade – per complicare ogni cosa.
Insomma, capire bene queste regole aiuta a muoversi in sicurezza quando si fanno operazioni immobiliari, soprattutto nelle grandi città dove la mobilità abitativa non si ferma mai. Un occhio alle scadenze e un po’ di prudenza evitano brutte sorprese fiscali e mantengono vivo quel supporto fiscale che, diciamolo, fa sempre comodo nel mercato immobiliare italiano.