Ogni lavoro di edilizia, sia esso semplice o complicato, deve sottostare a regole precise e ottenere i permessi giusti per non incappare nella legge. Senza un valido titolo abilitativo, si rischia di andare incontro a un abuso edilizio, con conseguenze non da poco. Non si tratta solo di carte: quella autorizzazione è una specie di garanzia, per chi costruisce e per chi vive intorno, perché tutela il territorio e fa sì che tutto rispetti le norme tecniche. Nelle città italiane – pensiamo, ad esempio, a quelle del Nord come Milano o Torino – i controlli sulle costruzioni sono serrati, e finire senza permessi può costare caro. Per fortuna, oggi ci sono tecnologie digitali all’avanguardia, come i software 3D per la progettazione, che mostrano in modo molto preciso gli immobili. Questi strumenti aiutano a scovare difformità e agevolano la raccolta della documentazione per chi deve regolarizzare qualcosa. Chi lavora in edilizia lo sa bene: ormai questi mezzi sono routine quotidiana e fondamentali per maneggiare tutto al meglio.
Le forme di abuso edilizio e cosa comportano
L’abuso edilizio si ha quando un edificio nasce o cambia senza rispettare le autorizzazioni previste. Ci sono diversi tipi di casi: da lavori fatti senza alcun permesso a modifiche non approvate rispetto al progetto iniziale. Distinguiamo tra difformità totali e difformità parziali. Nel primo caso, parliamo di cambiamenti importanti – il volume, l’uso dell’immobile o la sua struttura – che spesso portano a grosse sanzioni e persino alla demolizione.
Le difformità parziali riguardano variazioni meno gravi, tipo l’uso di materiali diversi o dettagli minuti, che non compromettono l’intero intervento e di solito non richiedono demolizione. Se poi le discrepanze sono davvero piccole – diciamo, meno del 2% delle dimensioni autorizzate – il sistema edilizio le tratta come difformità non rilevanti, quindi non servono sanatorie. Ma attenzione: ogni modifica “essenziale” – ad esempio, un cambio nell’uso o un aumento volumetrico – viene guardata con attenzione per evitare abusi nascosti. Spesso si sottovaluta che piccoli interventi, come chiudere una balconata o montare un parapetto, possono però generare problemi seri se fatti senza permesso. Dettaglio non da poco.
Responsabilità, sanzioni e possibilità di regolarizzazione
Chi paga per un abuso edilizio? La responsabilità cade su più soggetti: proprietari, committenti, costruttori e chi dirige i lavori. Quest’ultimo, però, può uscirne se dimostra di aver segnalato guai e lasciato l’incarico per iscritto. La legge punta il dito su chi ha eseguito e su chi possiede l’immobile, perché il dovere di rimettere tutto a posto resta anche anni dopo. Le sanzioni? Vanno da multe salate – oltre i 10.000 euro – fino all’arresto nei casi più gravi. A livello amministrativo può scattare la demolizione del manufatto abusivo o, in certi casi, l’immobile può finire nelle mani del Comune. C’è poi la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso: si paga una multa e non si è costretti a smantellare. Per sanare si può chiedere un condono – una via temporanea e particolare legata a specifiche leggi – oppure un’ordinaria sanatoria edilizia. Quest’ultima richiede domanda comunale, versamento e che l’intervento rispetti la doppia conformità: cioè le regole erano valide sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Da qualche anno, alcune novità normative hanno semplificato un po’ la procedura per specifiche difformità. Un fatto spesso ignorato: gli abusi edilizi non si prescrivono mai agli occhi della legge amministrativa. Il Comune può ordinare la demolizione anche dopo decenni. Insomma, un pensiero che grava su tanti proprietari in Italia.